空き家を人に貸す前に確かめること　名義・家の状態・契約の形・税金

だれも住まなくなった実家を、「人に貸せば家も傷みにくいし、家賃も入る」と考える方は少なくありません。ただ、一度貸すと、自分たちで使いたくなったときに、なかなか返してもらえないこともあります。

この記事では、空き家を人に貸す前に確かめておきたいことを、法律の条文と国土交通省・国税庁の資料をもとにまとめます。契約や税金のくわしいことは、不動産会社や弁護士・司法書士、税務署や税理士にご相談ください。

名義と、家族の話し合い

まず、だれの名義の家かを確かめましょう。亡くなった親の名義のままになっていないか、法務局の登記で確かめられます。相続登記は2024年4月から義務になっています。くわしくは、空き家の教科書の「相続登記の義務化と空き家の管理」の記事でご紹介しています。

相続人が何人かいて、家をいっしょに持っているときは、貸すかどうか、だれが貸主になるか、家賃や修理の費用をどう分けるかを、先に話し合っておきましょう。

家の状態を確かめる

民法では、貸主は、貸した家を使うために必要な修繕をする義務を負う、とされています（借りた人の責任で修繕が必要になったときを除きます）。貸したあとに雨漏りや水漏れが見つかると、貸主が直すことになります。

貸す前に、次のようなところを確かめておきましょう。

• 屋根や天井に、雨漏りのあとがないか
• 台所・浴室・トイレの水回りに、水漏れや排水のつまりがないか
• 給湯器やエアコンなどの設備が動くか
• 窓や扉、鍵がこわれていないか
• 床が沈んだり、柱や土台が傷んだりしていないか

長く空いていた家は、閉めきっていた間に、思わぬ傷みが出ていることがあります。

契約の形を決める（普通借家と定期借家）

家を貸す契約には、大きく分けて2つの形があります。

普通借家（ふつうの建物の賃貸借）は、期間が終わっても更新されるのが基本の契約です。借地借家法では、貸主が更新を断ったり、解約を申し入れたりするには、「正当の事由」が必要とされています。「いずれ自分たちで使いたい」「売りたい」となっても、思うときに返してもらえるとはかぎりません。

定期借家（定期建物賃貸借）は、契約で決めた期間が終わると、更新されずに契約が終わる形です。借地借家法では、次のような決まりがあります。

• 書面（または電磁的記録）で契約する
• 契約の前に、「更新がなく、期間が終わると契約が終わる」ことを書いた書面を渡して説明する。説明をしなかったときは、更新がないという取り決めは無効になる
• 期間が1年以上のときは、期間が終わる1年前から6か月前までの間に、借りている人に「期間が終わると契約が終わる」ことを知らせる

将来、家をどうしたいかによって、合う形が変わります。決める前に、不動産会社などに相談しましょう。

原状回復の考え方を知っておく

借りた人が出ていくときの「原状回復」について、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をまとめています。ガイドラインでは、原状回復は、借りた当時の状態に戻すことではない、とされています。

• 借りた人の故意・過失や、ふつうの使い方をこえる使い方による傷みや汚れを直す費用は、借りた人の負担
• 年月がたって自然に古くなったものや、ふつうに使っていて生じた傷み（経年変化・通常損耗）を直す費用は、家賃に含まれている
• 建物や設備が古いほど、借りた人の負担の割合を減らす考え方をとる

ガイドラインでは、入るときと出るときに、傷みや汚れがあるかどうかなど、家の状態をよく確かめておくことも勧めています。貸す前に、部屋ごとに写真を撮っておくと、あとで話し合うときの助けになります。

契約書のひな形

国土交通省は、契約をめぐるもめごとを防ぐために、「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版）と「定期賃貸住宅標準契約書」を公開しています。使うかどうかは自由ですが、どんなことを決めておくのかを知るのに役立ちます。

税金のこと

家賃の収入は、国税庁の案内では「不動産所得」にあたります。不動産所得は、家賃などの収入から必要経費を引いて計算します。必要経費には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。申告のことは、税務署や税理士にご確認ください。

もうひとつ気をつけたいのが、相続した実家を売るときの「3,000万円の特別控除」です。国税庁の案内では、相続のときから売るときまで、事業・貸付け・居住に使われていないことが条件の一つになっています。国税庁の案内では、相続から売るまでのあいだに人に貸すと、この特例の条件に当てはまらなくなります。

保険も見直す

人に貸すと、家の使われ方が変わります。火災保険などの契約内容が、貸す家に合っているかを、保険会社や代理店に確かめておきましょう。

マモリエにご相談いただけること

マモリエ（関東メンテックス株式会社）では、賃貸借契約の内容や税金のご相談はお受けしていません。契約のことは不動産会社や弁護士・司法書士、税金のことは税務署や税理士にご相談ください。

マモリエがお手伝いできるのは、貸す前と貸したあとの「家のこと」です。

• 貸す前のハウスクリーニング
• 雨漏りや水回り、建具の修理、外壁や屋根のリフォーム
• 家に残った物の片づけ
• 借りた人が出たあとの、空室のクリーニングや原状回復の工事

「貸せる状態か一度見てほしい」というときは、お電話 0800-5555-700（通話無料・受付 9:00〜18:00・年中無休／年末年始を除く）、またはお問い合わせフォームからご相談ください。